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“裝配式住宅+精裝修”是建筑裝飾行業(yè)的潛在市場，建筑精裝修企業(yè)必然會面對這個業(yè)務(wù)板塊和課題。本文作者在參與北京市永豐產(chǎn)業(yè)基地C4、C5公租房精裝修項目的過程中，通過大體量的裝配式住宅+精裝修項目落地執(zhí)行，并同步記錄數(shù)據(jù)、分析總結(jié)，揭示了該類型項目如何理論轉(zhuǎn)化成工程實踐，如何樣板轉(zhuǎn)化成批量，如何執(zhí)行技術(shù)工藝，如何確保品質(zhì)。

從理論轉(zhuǎn)化成工程實踐的載體是施工圖紙，施工圖紙的轉(zhuǎn)化能力決定實體的真實度和可靠度。裝配式住宅精裝修再出設(shè)計階段要考慮各系統(tǒng)的組合。

1、裝配式住宅精裝修圖紙和建筑圖紙配套轉(zhuǎn)化，建筑圖紙對于全裝修部品體系提供了可實現(xiàn)的基礎(chǔ)，舉例如下：

1.1、建筑圖紙上地面為現(xiàn)澆地面，預(yù)留出廚衛(wèi)降板的位置，降板空間預(yù)留不小于250mm，施工圖紙上明確了同層排水的施工工藝和施工位置。

1.2、建筑圖紙上墻面為預(yù)制混凝土內(nèi)墻板（承重），施工圖紙上就可以采用附墻輕鋼龍骨和附墻管線安裝，比較靈活的調(diào)整輕鋼龍骨檔距和管線走向。

1.3、建筑圖紙上樓（地）面為現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，廚衛(wèi)集成吊頂或傳統(tǒng)吊頂均可以采用膨脹螺栓固定，滿足裝飾工藝和管線走向的要求。

2、裝配式住宅精裝修專業(yè)規(guī)劃，對電、暖、水、通風(fēng)和內(nèi)裝進(jìn)行組合，舉例如下：

2.1、內(nèi)裝部品和電氣管線與插座的組合。內(nèi)裝部品合理排布，管路敷設(shè)在輕鋼龍骨間隙中，同時依據(jù)面層定位點(diǎn)位，適當(dāng)調(diào)整內(nèi)裝部品的排布起至點(diǎn)，做到全裝配式核點(diǎn)安裝。

2.2、內(nèi)裝部品和給水管路與接駁點(diǎn)的組合。內(nèi)裝部品合理排布，水路敷設(shè)在輕鋼龍骨卡槽里。同時依據(jù)水專業(yè)接駁點(diǎn)定位出水口，靈活調(diào)整內(nèi)裝部品的排布起至點(diǎn)，將出水末端部品直接核點(diǎn)安裝。由于事先規(guī)劃了內(nèi)裝部品的位置，還能在需求增強(qiáng)的位置事先埋設(shè)埋板，后期固定其他外掛部品時直接在面層量尺安裝，成品后所有的部品高度完全一致。

2.3、內(nèi)裝部品和暖氣管路與散熱器的組合。將地面架空層固定位置和工藝進(jìn)行調(diào)整，埋地暖氣管線放置在規(guī)劃好的地槽中。地面架空層在暖氣管線上采用過橋板的工藝，在不影響使用功能的前提下，降低了地面找平層厚度，增加了房間的凈空高度。散熱器掛裝位置參照給排水部品在需求增強(qiáng)的位置事先埋設(shè)埋板，后期暖氣散熱片直接在面層量尺安裝，成品后所有的部品高度完全一致。

2.4、內(nèi)裝部品和通風(fēng)管道與排風(fēng)口的組合。在吊頂中預(yù)留風(fēng)道位置，通過固定間距的調(diào)整預(yù)留風(fēng)道的位置，并充分利用高度調(diào)整風(fēng)道的截面尺寸，確保功能性和實際效果。

3、裝配式住宅精裝修施工綜合圖的繪制，利用BIM技術(shù)協(xié)同，借助3D打印技術(shù)來模擬。施工綜合圖需要由建設(shè)單位主持，總承包單位為主導(dǎo)，設(shè)計單位為主力，分包單位配合來完成。綜合圖的原理是疊加和檢查碰撞，是從理論結(jié)合實體轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵。綜合圖是一個多作業(yè)多方向的綜合圖紙，綜合圖可能是紙質(zhì)的，也可能是電子的，還有可能是3D打印的。綜合圖宜利用BIM技術(shù)實現(xiàn)并交付，還可使用3D打印技術(shù)將構(gòu)配件用打印模型進(jìn)行組裝，從而驗證組裝的合理性。

裝配式住宅精裝修所用的構(gòu)件和設(shè)備，均需按模數(shù)進(jìn)行裝配。

裝配式住宅精裝修作業(yè)流程是理論轉(zhuǎn)化工程實體的工作平臺。裝配式住宅內(nèi)裝作業(yè)工種多工序多，按照積木理論的原則，以空間換時間，以次序換工序，需要一個工作平臺來給各專業(yè)各工序相互提供作業(yè)條件和環(huán)境。

實際過程中，如果作業(yè)流程交叉線路單純使用橫道圖來表示則邏、輯關(guān)系不明確，必須采用網(wǎng)絡(luò)圖來提供作業(yè)平臺。

通過網(wǎng)絡(luò)圖能夠比較清晰的說明作業(yè)流程，各專業(yè)各工種能夠比較清晰的掌握各自在流程中的位置和時間段。運(yùn)用效率優(yōu)先的理論把自身的作業(yè)力量有效分配，在各自關(guān)鍵工序路線上增大力量投入，在各自非關(guān)鍵工序線路上減少力量投入，利用非關(guān)鍵線路的時間來削峰移谷。

裝配式住宅精裝修高品質(zhì)和高標(biāo)準(zhǔn)是贏得客戶認(rèn)可、贏得市場空間的生命線。

1、裝配式住宅精裝修品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

1.1、起步于室內(nèi)裝飾品質(zhì)，但高于室內(nèi)裝飾品質(zhì)。品質(zhì)的提升離不開標(biāo)準(zhǔn)，裝配式建筑本身就是一個以標(biāo)準(zhǔn)化為主線的產(chǎn)品。裝配式住宅建設(shè)把每一個步驟，按照事前、事中、事后協(xié)同實現(xiàn)。

1.2、事前品質(zhì)控制是模擬預(yù)控、專業(yè)協(xié)同、精準(zhǔn)定位。

（1）模擬預(yù)控項目上可以用3D打印來實現(xiàn)。采用軟件將CAD綜合圖按照比例打印成小比例構(gòu)件模型，并依次組裝，驗證預(yù)控效果。工程中把衛(wèi)生間后置隔墻及其內(nèi)部埋件做了模擬，驗證隔墻輕鋼龍骨檔距的合理性。

（2）專業(yè)協(xié)調(diào)可采用BIM技術(shù)實現(xiàn)，將項目分解為不同專業(yè)、不同工種和不同工序，讓操作人員在同一平臺上實現(xiàn)協(xié)同，檢查碰撞。

（3）精準(zhǔn)定位采用傳遞測量法在每個空間內(nèi)標(biāo)注三維控制線點(diǎn)，用大量細(xì)致的測量工作達(dá)到精準(zhǔn)定位。工程中成立的專門測量小組，使用專業(yè)儀器對各作業(yè)面依工序進(jìn)行定位測量，數(shù)據(jù)按照輪次48小時即可反饋到作業(yè)層面。

1.3、事中品質(zhì)控制是材料預(yù)配、嚴(yán)控手法、顏色標(biāo)注。

（1）材料預(yù)配按照模擬預(yù)控的數(shù)據(jù)，在場區(qū)外設(shè)置配料庫房，單戶使用材料按專業(yè)用周轉(zhuǎn)箱來盛放，作業(yè)人員只準(zhǔn)許按對應(yīng)單元戶使用材料，也能輔助材料損耗，隨時掌握經(jīng)濟(jì)指標(biāo)動態(tài)。

（2）嚴(yán)控手法是對管理人員、技術(shù)人員和操作人員進(jìn)行場外實體操作鑒定。工程中在場區(qū)外占地200m2的簡易倉庫內(nèi)搭設(shè)房中房，操作人員在其中進(jìn)行實體操作，由技術(shù)人員和管理人員進(jìn)行實體鑒定，糾正非標(biāo)準(zhǔn)操作手法，確保按照裝配式的流程和標(biāo)準(zhǔn)完成工序。

（3）顏色標(biāo)注是采用顏色法來進(jìn)行質(zhì)量標(biāo)注。此法借鑒了日本標(biāo)簽法。工程中，操作人員每完成一道工序用白色標(biāo)簽條粘貼到工序位置，標(biāo)簽上有作業(yè)時間。輪轉(zhuǎn)測量人員對每一道工序進(jìn)行復(fù)測合格則更換為黃色標(biāo)簽條，標(biāo)簽上有測量時間。專職質(zhì)檢人員對每一道工序進(jìn)行質(zhì)量驗收合格更換為藍(lán)色標(biāo)簽條，不合格更換為橙色標(biāo)簽條。監(jiān)理人員對工序進(jìn)行抽檢，抽檢合格更換為綠色標(biāo)簽條，不合格更換為紅色標(biāo)簽條。對于有爭議或無法判定單獨(dú)使用褐色標(biāo)簽條來進(jìn)行標(biāo)注。

1.4、事后品質(zhì)控制是最終手段，裝配式住宅精裝修極力規(guī)避事后控制，事后控制經(jīng)濟(jì)上的損失可以承受，但違背了效率優(yōu)先理論，時間和效率上無法接受。事后品質(zhì)控制手段是按工序更換和經(jīng)濟(jì)杠桿獎懲。實際工程中，哪一步出現(xiàn)了質(zhì)量問題就從哪一步拆除重新操作。

1、經(jīng)驗總結(jié)

1.1、基礎(chǔ)定義和理論。通過工程實體把科研性質(zhì)的理論宣貫到執(zhí)行層和操作層，定義新的概念，學(xué)習(xí)新的理論、轉(zhuǎn)化新的思維、制定新的流程、接觸新的材料、把握新的工藝、核定新的標(biāo)準(zhǔn)、完善新的驗收。

1.2、圖紙轉(zhuǎn)化和專業(yè)規(guī)劃。通過工程實體把裝配式設(shè)計圖紙轉(zhuǎn)化成綜合圖，充分利用BIM輔助技術(shù)和3D打印技術(shù)，設(shè)立“白色工程師”統(tǒng)一綜合完成綜合圖工作，設(shè)立“黑色工程師”統(tǒng)一監(jiān)督綜合圖落地執(zhí)行工作。在各專業(yè)交叉方面，各專業(yè)工程師通過學(xué)習(xí)綜合圖和觀摩動畫演示，結(jié)合自身的專業(yè)技術(shù)專長，完成技術(shù)轉(zhuǎn)化工作，將無損耗的信息轉(zhuǎn)達(dá)到作業(yè)層，達(dá)到了裝配化的要求和目標(biāo)。

1.3、材料配型和裝配模數(shù)。通過對新材料的認(rèn)識，把材料配型選擇放在事前，借鑒設(shè)備專業(yè)督造方法從源頭上解決新材料的匹配性和穩(wěn)定性。通過裝配模數(shù)的配對計算，將裝配模數(shù)起排位置做科學(xué)調(diào)整，做到大統(tǒng)一、內(nèi)消差、精收口，把裝配化的優(yōu)勢發(fā)揮到最大。

1.4、作業(yè)流程和工藝要求。作業(yè)流程決定了裝配式住宅精裝修單個戶型工序時間和交叉作業(yè)比例。以往工程實體中單線作業(yè)避免交叉習(xí)慣用直觀橫道圖，裝配式住宅精裝修依據(jù)積木理論和效率優(yōu)先的原理，必須使用較復(fù)雜的網(wǎng)絡(luò)圖，把交叉作業(yè)當(dāng)成革新點(diǎn)來做，實現(xiàn)流程交叉出時間。網(wǎng)絡(luò)圖編制較橫道圖難，反映邏輯關(guān)系優(yōu)于橫道圖。工程實體中下大力氣編制修改網(wǎng)絡(luò)圖，按照網(wǎng)絡(luò)圖的邏輯關(guān)系來安排各專業(yè)資源投入，各專業(yè)就可以提前預(yù)知至少15天資源需求，規(guī)避了資源不足或者資源浪費(fèi)。工藝要求在工程實體中提到新的高度，明確“工程是干出來，不是查出來”；再嚴(yán)格的檢查均是事后手段，工藝精益求精嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)行才是根本。堅持書面交底、視頻交底和樣板實物評估對工藝進(jìn)行落地執(zhí)行，尤其是樣板實物評估絕不放松要求，杜絕“差不多”只有“合格”和“不合格”。

1.5、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和驗收程序。工程實體做好提高某個工序（部品）品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)比較簡單，做好整體品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)提升比較難。裝配式住宅精裝把人工靈活操作的比例降到最低，用標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件、模數(shù)化位置、專業(yè)化操作來規(guī)避人工操作的隨機(jī)偏差，從而提高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。驗收程序充分協(xié)調(diào)各方資源和力量，盡量把工作做到過程中，有條理有步驟驗收，用過程精品來實現(xiàn)結(jié)果優(yōu)秀。

2、沉積數(shù)據(jù)

2.1、時間效率的沉積數(shù)據(jù)表現(xiàn)單戶實際作業(yè)工日數(shù)和子單位工程實際作業(yè)時間段。

依據(jù)組織網(wǎng)絡(luò)圖、施工綜合圖和每日出勤工日三個數(shù)據(jù)，得出單個戶型（建筑面積60m2）實際作業(yè)工日數(shù)是44工日，比傳統(tǒng)計算50工日減少了6工日；比裝配式理論計算40工日多了4工日，是真實反映了實際情況，能夠分析得出裝配式住宅精裝修確實比傳統(tǒng)施工能夠減少用工量，但未達(dá)到裝配式模型的要求，需要熟練掌握和細(xì)節(jié)改進(jìn)。

依據(jù)組織網(wǎng)絡(luò)圖、材料存量、檢查記錄和移交記錄四個數(shù)據(jù)，得出子單位工程實際作業(yè)時間段為62天，比采用非裝配式方法計算70天縮短了8天，比裝配式理論計算60天多了2天，基本上達(dá)到了裝配式理論目標(biāo)，驗證了裝配式比傳統(tǒng)方式壓縮15%工期可實現(xiàn)行為動作。

2.2、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)沉積的表現(xiàn)是首次質(zhì)量缺陷檢出率和中位數(shù)偏差比。

裝配式住宅精裝所驗收檢驗首檢缺陷檢出率對比傳統(tǒng)住宅精裝修的2.8%，缺陷檢出率降至1.4%，環(huán)比下降50%，證明裝配式因做好事前和事中控制，把事后補(bǔ)救損失減少到預(yù)期范圍。允許偏差的中位數(shù)相對標(biāo)準(zhǔn)差從±0.77縮小到±0.45，品質(zhì)檔次從0.9西格瑪提升到1.4西格瑪，可視為質(zhì)量提升。

2.3、管理糾偏的數(shù)據(jù)沉積表現(xiàn)是一般事務(wù)解決時間。

裝配式住宅精裝修因為使用了同一平臺運(yùn)行，平臺能夠在第一時間提示相關(guān)節(jié)點(diǎn)（崗位）。相關(guān)節(jié)點(diǎn)（崗位）因為事先知道前提運(yùn)行條件和處理預(yù)案，所以能夠勘查真實情況后迅速做出判斷，發(fā)出工作指令或執(zhí)行具體操作。根據(jù)各單位施工日志和檢查記錄兩個數(shù)據(jù)得出：一般事件處理反映平均時間從1.3天降低到0.7天，效率提高83%，能夠做到當(dāng)日事當(dāng)日畢。

2.4、能源消耗環(huán)境評估的數(shù)據(jù)沉積表現(xiàn)是單位能耗下降和占用土地時間縮短。根據(jù)總承包統(tǒng)計的水電用量、定時噪聲和空氣二氧化碳濃度三個數(shù)據(jù)得出。

單位面積用電量下降31%，主要原因是現(xiàn)場電動機(jī)械使用減少；

單位面積用水量下降65%，主要原因是濕作業(yè)工法改為干作業(yè)工法用水量大幅減少；

周轉(zhuǎn)用地面積百分比下降28%，主要原因是裝配式內(nèi)裝按照網(wǎng)絡(luò)圖運(yùn)行，占用場地的時間減少關(guān)聯(lián)占用土地面積減少；現(xiàn)場作業(yè)時段施工噪聲由67分貝降至55分貝，完全實現(xiàn)噪聲排放最高標(biāo)準(zhǔn)；

根據(jù)現(xiàn)場二氧化碳濃度監(jiān)測儀推算運(yùn)輸能耗下降30%（因能耗推算沒有權(quán)威計算公式，嚴(yán)謹(jǐn)起見僅供參考）

2.5、經(jīng)濟(jì)效益的數(shù)據(jù)沉積是人工費(fèi)和材料費(fèi)增減。

裝配式住宅精裝修所使用的機(jī)械較少可以忽略不計，工程直接費(fèi)由人工費(fèi)和材料費(fèi)組成，實體工程人工費(fèi)和材料費(fèi)比值為25%:75%。裝配式綜合人工費(fèi)環(huán)比下降了7%，裝配式綜合材料費(fèi)環(huán)比上升了11%，綜合計算-7%*25+11*75=+6.5%，即工程直接費(fèi)增加6.5%，工程總造價增加約3.9%。

雖然直接費(fèi)提升了，但間接費(fèi)用節(jié)省和融資成本節(jié)約完全可以抵消直接費(fèi)的增長，裝配式住宅精裝修在經(jīng)濟(jì)效益方面仍有可開發(fā)利潤空間。

除此之外，裝配式住宅精裝修依據(jù)環(huán)保節(jié)能原則，在環(huán)境保護(hù)方面貢獻(xiàn)和社會評價效益方面價值更加巨大。

本項目是裝配式住宅精裝修大體量實體落地，必然有很多不成熟不完善的地方，摻雜著諸多不可預(yù)見因素。但考慮到項目的特殊性和探索性，以及帶來的時間效率和社會效益，各項指標(biāo)和傳統(tǒng)同類項目持平，本項目的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了項目本身，是裝配式住宅產(chǎn)業(yè)化道路上的基石。裝配式住宅精裝修的參與各方要堅定發(fā)展方向，不斷精進(jìn)管理流程，逐步較少物資消耗，點(diǎn)滴積累經(jīng)濟(jì)效益，從而取得日后廣闊的市場份額，獲取日后可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

項目背景

青棠灣項目總建筑面積約32萬平方米，其中地上面積21.6萬平方米，地下面積10.4萬平方米，建設(shè)住宅3790套。青棠灣項目是北京市在建項目中最大的住宅產(chǎn)業(yè)化項目，作為北京第一個面向公共租賃用的綠色居住區(qū)，青棠灣項目具有極大的引領(lǐng)示范作用，其成功建設(shè)將帶動北京甚至全國綠色居住區(qū)的推廣落實。